Fel i bostadsrätt
Konkreta fel
En bostadsrätt ska som utgångspunkt överensstämma med vad som stadgas i köpeavtalet. Om någon aspekt kring bostadsrätten skiljer sig från vad som framgår av avtalet eller om det skiljer sig från vad köparen med fog kan förvänta sig, är bostadsrätten felaktig.
Det utgör även ett fel om bostadsrätten inte överensstämmer med de uppgifter som säljaren lämnat vid marknadsföringen och det kan antas att denna felaktighet hade påverkat beslutet att köpa bostadsrätten. Objektsbeskrivningen (en skriftlig beskrivning av bostadsrätten som delas ut till tilltänkta köpare) anses ofta utgöra en del av de uppgifter som säljaren lämnat till köparen och därav kan den ofta användas som grund för att åberopa fel.
Abstrakta fel
Abstrakta fel motsvarar det som man vid köp av fastigheter kallar för dolda fel. Det är alltså fel som man inte kan förvänta sig att köparen skulle ha upptäckt vid undersökningen av bostadsrätten. För att det ska anses föreligga ett abstrakt fel ska:
– bostadsrätten avvika från vad köparen haft anledning att förvänta sig (köparens befogade förväntningar) och
– avvikelsen påverka bostadsrättens marknadsvärde.
Kom i kontakt med Råsunda Juristbyrå
Kontaktuppgifter
Adress:
Råsundavägen 160
169 36 Solna
T-bana: Näckrosen och Sundbybergs Centrum
Pendeltåg: Sundbybergs Station
Buss: Bokvägen
Växel: 08 621 06 10
E-post: kontakt@rasundajuristbyra.se
Köparens befogade förväntningar
Om köparen kan förvänta sig att bostadsrätten är av en viss standard, innebär en avvikelse från den standarden att bostadsrätten inte överensstämmer med köparens befogade förväntningar.
Köparens undersökningsplikt
Köparens undersökningsplikt omfattar både bostadsrättens fysiska skick och bostadsrättsföreningens ekonomi. Omständigheter som köparen kände till eller måste antas ha känt till vid köpet av bostadsrätten kan inte anses utgöra fel i bostadsrätten.
Säljarens upplysningsplikt
Säljaren har en upplysningsplikt om fel som kan antas påverka köparens beslut att köpa en bostadsrätt, om bostadsrätten överlåts med förbehåll om befintligt skick. Säljaren har då en skyldighet att informera om väsentliga förhållanden som säljaren kan antas känna till och som köparen med fog kan räkna med att bli upplyst om.
Säljaren kan friskriva sig från ansvar om dolda fel genom en friskrivningsklausul i köpeavtalet. En sådan friskrivning är giltig under förutsättning att säljaren inte kände till det aktuella felet redan innan försäljningen.
Påföljder för fel i bostadsrätt
Avhjälpande
När ett fel upptäcks är det första lösningsalternativet vanligtvis att säljaren ansvarar för att avhjälpa felet. Det är dock inte alltid ett alternativ, då vissa fel inte kan avhjälpas (såsom avvikelser i yta eller en höjd månadsavgift). Köparen bör dock alltid komma ihåg att säljaren har en rätt att avhjälpa felet. Om köparen vägrar avhjälpande utan godtagbart skäl förloras rätten till annan ersättning från säljaren.
Prisavdrag
Prisavdraget beräknas på skillnaden mellan bostadsrättens värde i felaktigt skick och i avtalsenligt skick. För att fastställa skillnaden tar man ofta in offerter på vad avhjälpande av felet hade kostat och låter en mäklare göra en värdering av bostadsrätten.
Skadestånd
Skadestånd är en relativt ovanlig påföljd när det gäller fel i bostadsrätt. Det kan dock vara av intresse om felet är sådant kostnaderna för att åtgärda det är mycket större än den effekten felet har på bostadsrättens värde.
Vad kan Råsunda Juristbyrå hjälpa dig med?
Vi ger er gärna råd om ni upptäckt ett fel i bostadsrätten ni köpt. Rådgivningen kan ske såväl fysiskt på vårt kontor, som genom hembesök eller per telefon/videomöte. Vi går igenom de omständigheter som är relevanta för just er situation och föreslår en passande lösning.