Hyresrätt - Företag

Att hyra en lokal för företagsverksamhet är en viktig affärsbeslut och innebär ofta långsiktiga åtaganden för både hyresgästen och hyresvärden. Det finns en rad faktorer att tänka på, som hyreskontraktets utformning, rättigheter och skyldigheter kring underhåll, samt hur hyran och andra kostnader ska betalas. I Sverige regleras många aspekter av lokalhyra genom hyreslagen, som är en del av jordabalken, men mycket styrs även av vad parterna har avtalat i hyreskontraktet.

För företag är det viktigt att förstå de regler och villkor som gäller för hyresavtal, samt vilka rättigheter och skyldigheter man har både som hyresgäst och hyresvärd.

Kom i kontakt med Råsunda Juristbyrå

Kontaktuppgifter

Adress:
Råsundavägen 160
169 36 Solna

T-bana: Näckrosen och Sundbybergs Centrum
Pendeltåg: Sundbybergs Station
Buss: Bokvägen

Växel: 08 621 06 10
E-post: kontakt@rasundajuristbyra.se

Hur säger företaget upp hyreskontraktet?

När ett företag vill säga upp ett hyreskontrakt måste det ske i enlighet med de regler som framgår av kontraktet och hyreslagen. Hur uppsägning går till beror på om hyresavtalet är tidsbestämt eller tillsvidare.

Tidsbestämda avtal löper under en viss avtalad period och förnyas oftast automatiskt om ingen uppsägning sker. För att säga upp ett tidsbestämt avtal måste hyresgästen skriftligen meddela hyresvärden om uppsägningen innan uppsägningstiden börjar löpa, vilken ofta är mellan tre och nio månader beroende på avtalet.
Tillsvidareavtal löper utan bestämd slutdatum men kan sägas upp när som helst, med en uppsägningstid som normalt är minst nio månader.

Det är viktigt att uppsägningen sker skriftligt och att den uppfyller formkraven i hyreslagen för att vara giltig. Om företaget vill säga upp kontraktet i förtid måste det också finnas goda skäl, till exempel allvarliga brister i lokalen som gör den obrukbar.

Hur omförhandlar vi hyran?

Om företaget vill omförhandla hyran, till exempel på grund av förändrade marknadsförhållanden eller verksamhetens ekonomi, är det viktigt att inleda dialog med hyresvärden i god tid. Det finns ingen lagstadgad rätt att omförhandla hyran under avtalstiden om det inte finns en klausul som tillåter detta i kontraktet, men parterna kan komma överens om en förhandling.

Vid omförhandling bör företaget:

Förbereda sig noggrant genom att analysera nuvarande hyra, lokalens marknadsvärde och jämföra med andra liknande lokaler.
Inleda förhandling i god tid innan hyresperioden löper ut, då omförhandling kan ta tid.
Diskutera alternativa lösningar som till exempel gradvis hyreshöjning eller en längre hyresperiod i utbyte mot sänkt månadshyra.

Om parterna inte kan enas kan hyresgästen ansöka om medling hos hyresnämnden, som kan hjälpa till att lösa tvister kring hyresförhållanden.

Vad kan Råsunda Juristbyrå hjälpa dig med?

Vi hjälper dig med arbetsrätten. Rådgivningen kan ske såväl fysiskt på vårt kontor som per telefon/videomöte. Vi går igenom de särskilda omständigheterna för just er situation och anpassar oss därefter.

Vad gäller för underhåll?

Underhållsansvaret för en hyrd lokal regleras oftast i hyresavtalet, men om inget specifikt står i avtalet gäller de allmänna reglerna i hyreslagen. Enligt lagen är det hyresvärden som har huvudansvaret för att lokalen är i sådant skick att den kan användas för avsett ändamål.

Hyresvärden ska till exempel:
– Åtgärda större skador eller brister som påverkar lokalens användbarhet.
– Utföra nödvändiga reparationer och underhållsarbete, som att fixa trasiga fönster eller läckande tak.

Företaget som hyresgäst har dock ansvar för löpande och mindre underhåll, såsom att byta glödlampor, hålla rent och underhålla inredning som man själv installerat. Det är därför viktigt att gå igenom kontraktet noggrant för att förstå vilket underhållsansvar som ligger på företaget.

Vem betalar för drift & underhåll av lokalen?

Vanligtvis delas ansvaret för drift och underhåll mellan hyresvärden och hyresgästen, och vad som gäller i det specifika fallet regleras i hyresavtalet. Det kan handla om olika kostnader, såsom uppvärmning, el, vatten och avfallshantering.

Generellt gäller att:

Hyresvärden ansvarar för större kostnader för drift och underhåll som påverkar byggnaden som helhet, såsom värmesystem, ventilation och fasadunderhåll.
Hyresgästen ansvarar för egna kostnader relaterade till den egna verksamheten, som el, vatten och renhållning inom den hyrda lokalen.

I vissa fall kan dessa kostnader ingå i hyran som en fast summa, medan de i andra fall specificeras och debiteras separat. Det är viktigt att ha tydlig översikt över vilka driftkostnader som tillkommer utöver hyran.

Hur stor får hyran vara?

Det finns inga lagstadgade begränsningar för hur hög hyran för kommersiella lokaler får vara, vilket innebär att hyran bestäms fritt mellan hyresvärden och hyresgästen i förhandlingar. Hyran baseras oftast på marknadspriser och lokalens standard, läge och användningsområde.

För att säkerställa att hyran är rimlig kan företaget:

Göra marknadsundersökningar för att jämföra hyror på liknande lokaler i samma område.
Kontrollera lokala hyrestrender för att förstå marknadsförhållandena.

Om företaget anser att hyran är för hög kan man försöka förhandla om hyran vid kontraktets förnyelse eller förlängning, eller begära medling via hyresnämnden.

Vad händer om jag vill bygga om i lokalen?

Om företaget vill göra ombyggnationer eller förändringar i den hyrda lokalen måste detta ske i samråd med hyresvärden. Hyresgästen får inte göra några större ändringar utan att först ha fått hyresvärdens tillstånd. Detta kan gälla:

Strukturella förändringar, som att riva väggar eller ändra planlösningen.
Installation av ny utrustning, som påverkar fastigheten.

Det är viktigt att få hyresvärdens skriftliga godkännande innan några ändringar görs, eftersom du annars kan bli skyldig att återställa lokalen till dess ursprungliga skick när hyreskontraktet löper ut.

Hålla inne hyra – när får man göra det?

Som hyresgäst har företaget rätt att hålla inne en del av hyran om hyresvärden brister i sina underhållsförpliktelser eller om det finns allvarliga fel i lokalen som påverkar användningen. Det kan handla om situationer där lokalen blir delvis eller helt oanvändbar på grund av exempelvis:

Brister i värme eller ventilation.
Allvarliga skador som hyresvärden inte åtgärdar.

För att hålla inne hyran måste bristerna vara så pass allvarliga att de påverkar lokalens funktion eller företagets verksamhet. Det är viktigt att först meddela hyresvärden om problemen och ge denne en möjlighet att åtgärda bristerna. Skulle problemen kvarstå, kan hyresgästen hålla inne en skälig del av hyran som motsvarar lokalens minskade användbarhet.

Sammanfattningsvis är det viktigt för företag att ha tydliga och noggrant formulerade hyresavtal, förstå sina rättigheter och skyldigheter samt att ha en öppen dialog med hyresvärden för att undvika tvister och oönskade överraskningar under hyresperioden.