Dolda fel i hus & bostadsrätt

När man köper en fastighet, oavsett om det är ett hus eller en bostadsrätt, finns alltid risken att man upptäcker problem som inte var synliga vid köpet. Dessa problem kallas dolda fel och kan innebära att köparen har rätt till ersättning från säljaren. Men vad räknas egentligen som ett dolt fel? Vad är säljarens och köparens ansvar? I den här texten går vi igenom allt du behöver veta om dolda fel.

Exempel på dolda fel i hus & bostadsrätt

Dolda fel är sådana brister i en fastighet som inte var möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning inför köpet och som inte heller kunde förväntas utifrån fastighetens skick och ålder. Exempel på vanliga dolda fel i hus är:

• Fukt- och vattenskador som är dolda bakom väggar eller golv och inte upptäcks vid en vanlig besiktning.
• Problem med avlopp eller rörsystem som inte var uppenbara vid köpet men som visar sig senare.
• Skador på grund av dålig dränering där fastighetens grund har tagit skada, men detta inte kunde ses utan särskild teknisk undersökning.
• Otillräcklig isolering som leder till värmeförlust, men som inte kunde märkas vid köptillfället.
• Allvarliga konstruktionsfel som påverkar husets hållbarhet och säkerhet, men som var osynliga vid köparens inspektion.

Det här räknas normalt inte som dolda fel

Det är viktigt att förstå att inte alla problem som uppkommer efter ett köp räknas som dolda fel. Följande situationer faller vanligtvis inte under begreppet dolda fel:

• Åldersrelaterat slitage och brister som kan förväntas i en äldre fastighet, exempelvis slitna golv eller fönster.
• Fel som köparen borde ha upptäckt vid en normal undersökning, eller där köparen inte har gjort en tillräckligt noggrann inspektion.
• Fel som säljaren informerat om före köpet, antingen muntligt eller skriftligt.
• Estetiska brister, exempelvis mindre repor, fläckar eller ytligt skadade ytor, räknas sällan som dolda fel.

Köparens ansvar vid dolda fel

Som köpare har du undersökningsplikt, vilket innebär att du är ansvarig för att noggrant besiktiga fastigheten innan köpet. Undersökningsplikten är omfattande, och om du upptäcker något som verkar misstänkt är du skyldig att utreda saken vidare. Om du underlåter att genomföra en tillräcklig undersökning kan du förlora rätten att åberopa dolda fel i efterhand. Det är också viktigt att agera snabbt om du upptäcker ett fel efter tillträdet, då anmälan om dolda fel måste ske inom rimlig tid.

Säljarens ansvar vid dolda fel

Säljaren ansvarar för dolda fel i fastigheten upp till 10 år efter försäljningen. Detta innebär dock inte att säljaren ansvarar för alla problem som dyker upp, utan endast de fel som är att betrakta som dolda enligt definitionen ovan. Om ett dolt fel upptäcks kan köparen ha rätt till ersättning för kostnaderna att åtgärda felet, eller i vissa fall få köpeskillingen nedsatt. Säljaren kan också bli skyldig att betala skadestånd om felet är av allvarlig karaktär och orsakat stor skada.

Är elfel dolt fel?

Ett elfel kan räknas som ett dolt fel om det rör sig om allvarliga installationer som inte följer gällande byggregler och som inte var möjliga att upptäcka vid en vanlig undersökning. Mindre elfel, som trasiga strömbrytare eller lampor, räknas dock sällan som dolda fel.

Är mögel dolt fel?

Mögel kan vara ett dolt fel om det är osynligt och inte upptäcktes vid besiktningen, exempelvis mögel bakom väggar eller under golv. Om det däremot fanns synliga tecken på fukt, som fuktfläckar eller lukt, kan det anses att köparen borde ha reagerat på detta, och då gäller inte dolt fel.

När kan man teckna en försäkring för dolda fel?

Säljare kan teckna en försäkring för dolda fel innan fastigheten säljs. Denna försäkring täcker i vissa fall säljarens ekonomiska ansvar om ett dolt fel skulle upptäckas efter försäljningen. Försäkringen gäller vanligtvis i upp till 10 år och är ett sätt för säljaren att skydda sig mot oförutsedda krav från köparen.

Vem anmäler man dolda fel till?

Om du som köpare upptäcker ett dolt fel ska du i första hand kontakta säljaren och göra en skriftlig anmälan om felet så snart som möjligt. Om ni inte kan komma överens om ersättning eller åtgärder kan du vända dig till en jurist för att få hjälp med att driva ärendet vidare. I vissa fall kan ärendet även behöva prövas i domstol. Om en försäkring för dolda fel finns, kan du även kontakta försäkringsbolaget för att få ersättning.