Fel i fastighet
Om du upptäcker ett fel i en fastighet som du har köpt kan du ha rätt till avdrag på köpeskillingen eller möjlighet att häva köpet. Det förutsätter att fastigheten inte överensstämmer med vad som stadgas i köpeavtalet eller att den avviker från vad du med fog kunnat förvänta dig vid köpet.
Som köpare har du också rätt till ersättning för skada, om felet beror på säljarens försummelse eller om fastigheten avviker från vad säljaren har utfäst.
Du kan inte åberopa fel om det är något du borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Säljaren hålls alltså endast ansvarig om det rör sig om ett dolt fel, dvs ett fel som inte kunde upptäckas vid en okulär besiktning.
Kom i kontakt med Råsunda Juristbyrå
Kontaktuppgifter
Adress:
Råsundavägen 160
169 36 Solna
T-bana: Näckrosen och Sundbybergs Centrum
Pendeltåg: Sundbybergs Station
Buss: Bokvägen
Växel: 08 621 06 10
E-post: kontakt@rasundajuristbyra.se
Köparens undersökningsplikt
Köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt vid köp av en fastighet. Omfattningen av undersökningsplikten varierar beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, så det finns inte en lista man kan checka av för att se till att undersökningsplikten är uppfylld. Du har exempelvis en mer långtgående undersökningsplikt när du köpet ett äldre hus eller ett hus i dåligt skick, än vid ett nyproducerat hus.
Anlita en besiktningsman
Det finns inget krav på att du anlitar en besiktningsman för att se över fastigheten, men det är att rekommendera då de flesta saknar de kunskaper som behövs för en undersökning. Generellt sett kan ingenting som borde upptäckts med syn, hörsel eller lukt åberopas som ett dolt fel. Vissa besiktningsmän lämnar garantier för sin besiktning och under särskilda omständigheter kan du hålla dem ansvariga om de förbisett ett dolt fel.
Säljarens upplysningsplikt
Säljaren är skyldig att upplysa köparen om ev fel eller brister i fastigheten som säljaren är medveten om och som kan vara svåra att upptäcka för köparen. Det kallas för säljarens upplysningsplikt. Säljaren är inte skyldiga att berätta allt om fastighetens skick, men ska besvara köparens frågor.
Det är vanligt att köpekontrakten innehåller en klausul som anger att säljaren lämnat relevanta uppgifter om fel och brister i fastigheten, med en hänvisning till en så kallad frågelista där de specifika felen uppges. Säljaren har ett intresse av att meddela ev fel eller brister, eftersom köparen då inte kan hävda att det rör sig om ett dolt fel som säljaren ska ansvara för.
Reklamation vid fastighetsköp
Reklamation är endast möjligt om köparen meddelat säljaren om felet inom skälig tid från att felet upptäckts eller borde ha märkts. Vad som utgör skälig tid varierar beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, såsom vem som är köpare (enskild person eller näringsidkare) och vad felet är. Det måste alltså ske en individuell bedömning av just er situation.
Preskription
Köparens fordran gentemot säljaren på grund av fel i fastighet preskriberas 10 år efter att köparen tillträtt fastigheten. Preskriptionstiden kan dock avbrytas genom ett preskriptionsavbrott.
Vad har du rätt till?
Om det bedöms vara ett dolt fel har du rätt till nedsättning av köpeskillingen. I vissa särskilda fall har du även rätt till skadestånd. Om det finns ett väsentligt fel kan köparen inom ett år från tillträdet kräva att avtalet hävs, vilket innebär att köpet kan gå tillbaka. Om säljaren har agerat bedrägligt eller lurat köparen kan denne även kräva att avtalet hävs även efter ett år har passerat.
Vad kan Råsunda Juristbyrå hjälpa dig med?
Vi kan gärna ge dig råd kring eventuella fel eller brister du upptäckt i en fastighet och huruvida du kan hålla säljaren ansvarig för felet. Rådgivningen kan ske såväl fysiskt på vårt kontor, som genom hembesök eller per telefon/videomöte. Vi går igenom de särskilda omständigheterna för just er situation och föreslår en passande lösning framåt.
För få kvadratmeter
Om fastigheten har färre kvadratmeter än vad säljaren angett och därmed garanterat kan det finnas rätt till viss ersättning. Hur stor ersättningen ska vara är svårt att uppskatta då ersättningen ska motsvara prisskillnaden mellan bostaden med faktiska arean och bostaden med den angivna arean. Det är ett vanligare bekymmer för bostadsrätter än vad det är för fastigheter, inte minst så uppdelningen mellan biarea och boarea samt att ytorna generellt är större i fastigheter till att börja med, varför man också får tåla viss differens.
En liten avvikelse i antal kvadratmeter anses ofta vara acceptabel och ger inte rätt till ersättning. Exempelvis, om en lägenhet anges vara 55 kvadratmeter men vid kontrollmätning visar sig vara 54 kvadratmeter, anses denna avvikelse vara för liten för att påverka bostadens värde.
Om avvikelsen är betydande, kan köparen ha rätt till ersättning. En avvikelse som påverkar bostadens värde eller användbarhet anses vara betydande. Exempelvis, om ett hus anges ha en boarea på 200 kvadratmeter men vid kontrollmätning visar sig ha endast 180 kvadratmeter, kan detta ge köparen rätt till ersättning
Fastigheten saknar bygglov
Bygglov är något som köparen förväntas kontrollera innan köpet. Detta innebär att köparen har en undersökningsplikt att säkerställa att alla byggnationer på fastigheten har de nödvändiga byggloven. Om köparen inte uppfyller denna undersökningsplikt, kan det vara svårt att hävda att avsaknaden av bygglov är ett dolt fel.
I de flesta fall garanterar Säljaren att samtliga nödvändiga bygglov finns, varför det i sådana fall också finns möjlighet att rikta krav på Säljaren i de fall det skulle visa sig saknas bygglov.
Bygglov har en preskriptionstid om 10 år. Är åtgärden därför mer än 10 år gammal är inte bygglov nödvändigt.
Fuktskada
Exempel på vanliga dolda fel med fuktskada
Fuktskador i badrum:
Fuktskador i badrum kan uppstå på grund av icke fackmannamässig renovering, felaktigt monterade golvbrunnar, bristfälliga tätskikt, eller kakelplattor som lossnar.
Lösning: Om fuktskadorna beror på felaktig installation eller renovering som inte uppfyller branschreglerna, kan köparen ha rätt till ersättning. Köparen måste kunna visa att skadorna fanns vid köptillfället och att de inte kunde upptäckas vid en normal besiktning.
Svartmögel i bjälklag och andra bärande konstruktioner:
Svartmögel kan uppstå i bjälklag och andra bärande konstruktioner på grund av långvarig fuktinträngning.
Lösning: Svartmögel som inte är synligt vid en normal besiktning kan klassas som ett dolt fel. Köparen kan kräva ersättning för kostnaderna att åtgärda mögelskadorna.
Läckage i tak:
Läckage i tak kan uppstå på grund av bristfälliga takkonstruktioner eller skador som inte är synliga vid köptillfället2.
Lösning: Om läckaget beror på konstruktionsfel eller skador som inte kunde upptäckas vid en normal besiktning, kan köparen ha rätt till ersättning för att reparera taket.
Undermålig dränering:
Bristfällig dränering kan leda till att vatten tränger in i husets grund eller källare, vilket kan orsaka fuktskador.
Lösning: Om dräneringen är undermålig och detta inte kunde upptäckas vid en normal besiktning, kan köparen kräva ersättning för att åtgärda dräneringen